学生公寓投资新趋势：哈里斯街如何布局2026学年

随着2026年秋季学期的临近，全美学生公寓的预租速度比去年更快，为投资者带来了新的机遇。然而，行业领军者警告称，不同大学和区域市场的基本面差异正在扩大。在这个充满变数的投资环境中，如何精准选择市场成为关键。

核心内容

• 全国预租率稳步上升：截至7月，Yardi 200市场中（覆盖90%的机构性学生公寓），预租率达到89.1%，高于2025年同期的88.1%，但仍低于2025年8月的89.9%。这表明市场整体需求强劲，但增长势头有所放缓。

• 市场分化显著：在200个市场中，有117个市场的预租率同比上升，但大型市场因新增供应集中而表现疲软，拖累了全国数据。Yardi Matrix研究总监Tyson Huebner指出，新增供应集中在大型市场，导致床位最多的学校表现不佳。

• 哈里斯街资产管理的布局：作为该领域最大的投资者之一，哈里斯街自2005年以来已投入超过240亿美元，拥有432处学生公寓物业，覆盖北美和欧洲200个大学市场，总计超过23.8万张床位。其全球首席投资官Mike Gordon表示，对学生公寓的整体信心很高，但并非每个市场都值得投资。

• 顶尖大学的优势：Gordon强调，像密歇根大学、弗吉尼亚大学、北卡罗来纳大学等大型公立大学，由于入学率、申请量、研究经费和学生成果的集中，其学生公寓入住率普遍达到或超过95%。这些市场类似于“工厂镇”，大学是永不关闭的工厂，吸引学生、教授、研究人员和企业家，所有人都需要住房。

• 供应滞后于需求：在弗吉尼亚理工、奥本大学和宾州州立大学等市场，住房供应增长落后于入学增长，这为投资者提供了机会。哈里斯街通过自主开发和公私合作（PPP）模式获取资产，并因应市场需求出售部分资产。

大宗交易活跃：今年早些时候，哈里斯街以9.1亿美元出售了一个包含12处物业的学生公寓组合，这是近年来最大的学生公寓资产处置之一，显示出市场流动性增强。

深层分析

学生公寓市场正经历结构性变化，投资者需从“广撒网”转向“精耕细作”。哈里斯街的策略反映了行业趋势：在资金充裕但优质资产稀缺的环境下，专业化运营和深度市场研究成为核心竞争力。Gordon的观点揭示了两个关键点：一是顶尖大学的“护城河”效应，这些学校凭借学术声誉和毕业生收入吸引学生，住房需求稳定；二是区域分化加剧，小型或非顶尖大学可能面临入学率下降和供应过剩的风险。

从宏观角度看，学生公寓作为另类资产类别，其抗周期性受到机构投资者青睐，但利率环境和大学财务压力（如经费削减）可能影响未来供应。此外，公私合作模式（PPP）在缓解大学住房短缺的同时，也带来长期运营的复杂性。未来，投资者需关注人工智能和在线教育对传统校园生活的潜在冲击，但短期内，实体校园的社交和科研价值仍难以替代。

常见问题解答

学生公寓投资与普通住宅投资有何不同？ 学生公寓的租赁周期与学年同步，入住率受大学招生和政策影响较大，但通常具有较高的租金增长潜力。投资者需关注学校的学术排名、入学趋势和当地供应情况，而非仅看经济基本面。

如何评估一个大学市场的投资价值？ 关键指标包括预租率、入住率、租金增长、新增供应量以及大学的入学率、研究经费和毕业生就业情况。顶尖公立大学通常更稳定，但竞争也更激烈。

学生公寓的未来趋势是什么？ 随着入学人数集中化，顶尖大学市场的需求将持续强劲，而小型学校可能面临挑战。此外，可持续性和科技设施（如高速网络、智能门锁）正成为吸引学生的关键因素。

参考 URL: https://www.cnbc.com/2026/09/01/university-student-housing-investor.html