米中古住宅販売が8月に減少、供給は10年超で最高水準に

住宅ローン金利の高止まりと高値圏の住宅価格が、米国の住宅市場に重くのしかかっている。全米リアルター協会（NAR）が発表した8月の中古住宅販売は前月比2%減となり、2025年6月以来の低い水準に落ち込んだ。供給量は10年以上ぶりの高水準にあるにもかかわらず、取引は伸び悩むというねじれが鮮明になっている。

核心内容

• 販売件数は年率換算398万戸：NARによると、8月の中古住宅販売は前月比2%減の398万戸（季節調整済み年率）。2025年6月以来の低さで、減少は北東部と中西部で特に顕著だった。
• 金利上昇が契約を直撃：販売件数は成約ベースのため、実際の契約は6〜7月に交わされたものが多い。7月中旬に住宅ローン金利が急上昇したことが、8月の数字に遅れて反映された形だ。
• 供給は162万戸で前年比5.9%増：8月末時点の売り出し中物件は162万戸。前月比3.2%増、前年比5.9%増で、現在の販売ペースでは4.9カ月分に相当し、10年以上ぶりの高水準となる。
• 価格は記録的な高値：8月の販売価格中央値は42万9,100ドルで、前年同月比1.6%上昇。8月としては過去最高を更新した。在庫が最も少ない北東部で値上がりが最も強く、西部だけが前年比で下落した。
• 市場の二極化が進行：10万〜25万ドル帯の販売は前年比10%減となった一方、100万ドル超は3.9%増。増加したのは100万ドル超の価格帯のみだった。
• 売却までの期間が長期化：8月の平均販売日数は31日で、7月の29日から延びた。買い手が売り手優位の状況を待っていることを示唆する。
• 現金購入と初回購入者が下支え：8月の成約のうち全額現金購入は27%で前月をやや上回った。初回購入者は30%と前月・前年同月から微増。
• 投資家・別荘購入者は減少：投資家とセカンドハウス購入者の比率は15%にとどまり、前年同月の21%から大きく低下した。

深層分析

今回の数字が示すのは、単なる「金利高による需要減」ではない。供給が10年超ぶりの水準にまで積み上がっているのに価格が過去最高を更新し続けるという現象は、需給の教科書的な関係が機能していないことを意味する。背景には、現在の住宅ローンを低金利で組んだ既存の持ち家層が「売りたくても売れない」ロックイン効果がある。売却して次の住まいを買えば、はるかに高い金利を払うことになるため、彼らは市場に物件を出さない。結果として、売り出される在庫は価格帯が偏り、低〜中価格帯の選択肢が慢性的に不足する。

価格帯別の明暗もこの構造を裏づける。100万ドル超だけが販売を伸ばしたのは、高所得層が金利の影響を受けにくく、現金購入や資産活用で取引を完結できるからだ。逆に10万〜25万ドル帯は前年比10%減と、最も金利に敏感な層が市場から退出している。つまり住宅市場は「富裕層向け」と「それ以外」に分断されつつあり、初回購入者の比率が30%に微増したとはいえ、その多くは限られた在庫へ殺到している可能性が高い。

投資家・別荘購入者の比率が21%から15%へ急落した点も見逃せない。彼らは金利と価格の両方が高い局面では利回りが成立せず、様子見に回っている。これは賃貸市場への供給減少につながり、家賃の下支え要因となる。中期的には、金利が数ポイント低下すれば、ロックインされた売り手が一斉に動き出し、在庫がさらに膨らむ一方で取引も活性化するという「金利低下の両刃の剣」が現実味を帯びる。日本の不動産市場にとっても、米金利の動向は為替と投資マネーの流れを通じて無関係ではない。米住宅市場の停滞が長引けば、日本のREITや不動産関連株にも波及しうる点は注視したい。

よくある質問

Q. 供給が増えているのに、なぜ住宅価格は下がらないのですか？

A. 在庫の内訳が偏っているためです。低金利時代に住宅を購入した世帯が売却を控える「ロックイン効果」で、手頃な価格帯の物件が市場に出てこず、高値圏の物件だけが積み上がっています。供給の絶対数が増えても、買い手が求める価格帯の在庫は不足したままです。

Q. 今後、住宅市場はどうなりますか？

A. 鍵を握るのは住宅ローン金利です。金利が低下すれば、待機していた買い手と売り手が同時に動き出し、取引は回復する可能性があります。ただし在庫が一気に放出されれば、地域によっては価格上昇が鈍る場面も出てくるでしょう。

Q. 日本に住んでいても、このニュースは関係ありますか？

A. 直接的には米国の話ですが、米金利はドル円相場やグローバルな資金移動を通じて日本の資産価格に影響します。米住宅市場の冷え込みが続けば、投資家のリスク選好が変わり、日本の不動産・金融市場にも間接的な影響が及ぶ可能性があります。

参考 URL: https://www.cnbc.com/2026/09/10/home-sales-august-supply.html