Ventas de casas usadas caen en agosto pese a la mayor oferta en una década

El mercado inmobiliario estadounidense atraviesa una contradicción que desconcierta a compradores y analistas: hay más casas en venta que en cualquier momento de la última década, y aun así las operaciones se enfrían. Las tasas hipotecarias siguen siendo el factor que decide quién puede comprar y quién se queda esperando, mientras los precios, lejos de ceder, vuelven a marcar máximos históricos para un mes de agosto. Entender este desajuste es clave para anticipar hacia dónde se mueve el sector en lo que resta de 2026.

Datos clave del informe

• Las ventas retrocedieron 2% intermensual. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), en agosto se vendieron 3,98 millones de viviendas usadas en tasa anualizada y ajustada por estacionalidad, el ritmo más lento desde junio de 2025. La caída se concentró en el Noreste y el Medio Oeste, las regiones donde el inventario sigue siendo más ajustado.
• El rezago de las tasas explica el bache. El conteo se basa en cierres de operaciones, por lo que los contratos se firmaron en junio y julio, cuando las hipotecas se encarecieron con fuerza a mediados de julio. Es decir, la cifra de agosto refleja decisiones tomadas antes de que el mercado pudiera reaccionar.
• La oferta llegó a 1,62 millones de viviendas. Al cierre de agosto había un 3,2% más de casas en venta que en julio y un 5,9% más que un año antes. A ese ritmo de ventas, equivale a 4,9 meses de suministro, el nivel más alto en más de una década.
• El precio medio marcó un récord para agosto. La mediana se situó en 429.100 dólares, un 1,6% por encima de agosto de 2025. Las subidas fueron más intensas en el Noreste, donde hay menos inventario disponible, mientras que el Oeste fue la única región con caída interanual de precios.
• El mercado de lujo es el único que crece. Las ventas de viviendas entre 100.000 y 250.000 dólares cayeron 10% respecto al año anterior, mientras que las de más de un millón subieron 3,9%. Ese segmento alto fue el único rango de precio con incremento de operaciones.
• Las casas tardan más en venderse. El tiempo medio en el mercado pasó de 29 días en julio a 31 días en agosto, señal de que el comprador recuperó poder de negociación en algunos segmentos.
• Cambia el perfil de quien compra. Los pagos 100% en efectivo representaron 27% de las ventas, los compradores primerizos subieron a 30%, pero inversores y compradores de segunda vivienda cayeron a 15%, frente al 21% de un año antes.

Análisis: oferta abundante, precios tercos

La paradoja central es que más inventario no se traduce en precios más bajos. La razón hay que buscarla en la composición de esa oferta: buena parte de las casas que llegan al mercado pertenecen a propietarios con hipotecas antiguas a tasas muy bajas, que solo venden si encuentran una oportunidad clara, y en el segmento alto, donde el efectivo domina y la financiación importa menos. Mientras tanto, la escasez estructural de vivienda económica sigue intacta, y eso mantiene la presión al alza en la parte baja del mercado, justo donde los compradores primerizos tienen menos margen.

El retroceso de inversores y compradores de segunda vivienda es especialmente revelador. Durante los años de tasas ultrabajas, ese grupo sostuvo la demanda y compitió directamente con las familias. Ahora, con el costo del crédito elevado, ese capital se retira y deja el mercado en manos de quienes compran para vivir. Es un cambio de composición que, aunque reduce la competencia, no basta para devolver la asequibilidad: el precio mediano sigue creciendo por encima de la inflación en la mayoría de las regiones.

Mirando hacia adelante, el dato de agosto probablemente sea un bache más que un cambio de tendencia. La NAR recuerda que las ventas acumuladas del año suben 1,6% en los primeros ocho meses, y que tasas y ventas se mueven en direcciones opuestas: cualquier alivio sostenido en el costo hipotecario debería reactivar la demanda embalsada. El riesgo es el inverso: si las tasas se mantienen altas y la oferta sigue creciendo, los vendedores del segmento medio tendrán que empezar a ceder en precio, algo que aún no ocurre de forma generalizada. Para el comprador español o latinoamericano que observa el mercado estadounidense como referencia, la lección es clara: el inventario por sí solo no abarata la vivienda si el crédito sigue caro y la oferta se concentra en los extremos del mercado.

Preguntas frecuentes

¿Por qué hay más oferta si los precios siguen subiendo? Porque la oferta adicional se concentra en viviendas caras y en propietarios que no tienen urgencia por vender. La escasez de vivienda asequible, en cambio, no se ha resuelto, y eso sostiene los precios en la parte baja del mercado.

¿Qué significa un suministro de 4,9 meses? Es el tiempo que tardaría en agotarse el inventario actual al ritmo de ventas de agosto. Se considera un mercado equilibrado cuando ronda los seis meses; por debajo de esa cifra, la balanza se inclina hacia el vendedor, aunque con matices según el rango de precio.

¿Conviene comprar ahora o esperar? Depende del perfil. Quien paga en efectivo o tiene una entrada elevada encuentra hoy más opciones y menos competencia que hace un año. Quien depende de una hipoteca sigue expuesto a la volatilidad de las tasas, por lo que comparar ofertas de varios prestamistas resulta más decisivo que el momento exacto de la compra.

Fuente: https://www.cnbc.com/2026/09/10/home-sales-august-supply.html