美国8月二手房销量下滑2% 库存创十余年新高房价仍破纪录

美国房地产市场正在上演一幕反常识的戏码：房子越卖越多，销量却越来越少。据全美房地产经纪人协会（NAR）最新数据，8月二手房销量环比下降2%，按年化季调计算仅为398万套，创下2025年6月以来最慢节奏。与此同时，待售房源却升至十余年来最高水平，房价中位数还刷新了8月历史纪录。对普通购房者而言，这既是机会，也是考验。

核心内容

• 销量降至一年多来最低：8月二手房成交环比下滑2%，年化季调后为398万套，是2025年6月以来最疲软的月份。由于统计口径基于过户完成量，这批成交对应的合同大多在6月和7月签订，而当时房贷利率明显高于春季水平。
• 区域分化明显：销售降温在东北部和中西部最为突出，这两个地区恰恰是库存最紧张、价格涨幅最猛的地方。西部则是唯一出现房价中位数同比下跌的区域。
• 库存创十余年新高：8月底待售房源达162万套，环比增长3.2%，同比增长5.9%。按当前销售速度计算，相当于4.9个月的供应量，为十多年来最高水平。
• 房价逆势创纪录：尽管供应增加，8月成交房价中位数仍升至42.91万美元，同比上涨1.6%，刷新历年8月的最高纪录。东北部因库存最少，价格涨幅最强。
• 高端市场一枝独秀：与2025年8月相比，10万至25万美元区间的房屋销量下降10%，而100万美元以上的房屋销量反而增长3.9%，是唯一实现销量增长的价位段。
• 房源挂牌时间拉长：8月房屋平均在市场上停留31天，高于7月的29天，说明买家议价空间正在扩大，卖方不再拥有绝对主动权。
• 全现金买家占比27%：这一比例略高于7月，但略低于去年同期。高利率环境下，能绕开贷款成本的现金买家更具优势。
• 首次购房者占比30%：较7月和去年同期均略有上升；而投资者和二套房买家占比从去年同期的21%骤降至15%，投机性需求明显退潮。

深度分析

这组数据最值得玩味之处，在于它打破了“供应增加必然压低价格”的传统逻辑。库存升至4.9个月供应量，理论上已接近买卖平衡区间，但价格依然坚挺甚至创下新高，根本原因在于供给结构错配：新增挂牌主要集中在高端和改善型房源，而真正稀缺的入门级低价房源反而更少。10万至25万美元区间销量暴跌10%，恰恰说明首次购房者被高房价和高利率双重挤出市场，而他们才是市场流动性的基石。

从利率路径看，房贷利率与成交量呈反向关系，7月中旬利率快速上行直接压制了6、7月签约的成交转化。NAR首席经济学家劳伦斯·云也承认，高利率导致购房活动温和回落，但他强调今年前八个月二手房销量累计仍同比增长1.6%，市场并未崩盘，而是进入“高位横盘、结构分化”的新阶段。

投资者和二套房买家占比从21%降至15%，是另一个关键信号。疫情后一度活跃的炒房与度假房需求正在退场，市场正回归自住主导。这对长期健康度是好事，但短期会削弱成交弹性。展望后市，若利率在秋季出现回落，被压抑的刚需可能释放，带动成交量温和修复；但若高端房源继续堆积、低价房源持续短缺，房价中位数仍可能维持高位，形成“量跌价不跌”的僵局。对卖家而言，定价过高的房源将面临更长的挂牌周期；对买家而言，这是近年来少有的可以耐心挑选、主动议价的窗口期。

常见问题

问：库存创十余年新高，为什么房价还在涨？ 答：因为新增供应集中在高端和改善型房源，而入门级低价房源依然稀缺。东北部等库存最紧张的地区价格涨幅最强，说明真正决定价格的是结构性短缺，而非总量。

问：现在适合买房还是卖房？ 答：对买家而言，房源选择变多、挂牌时间拉长，议价空间是近年来最大的；对卖家而言，定价必须贴近市场，否则可能长期滞销。全现金买家和高收入群体在当前环境下优势最明显。

问：高端市场为何逆势增长？ 答：100万美元以上房源销量同比上涨3.9%，是唯一增长的价位段。高收入买家对利率敏感度较低，且股市财富效应支撑了购买力，使高端市场与大众市场走势明显脱钩。

参考 URL: https://www.cnbc.com/2026/09/10/home-sales-august-supply.html