news公開日: 2026-09-01·執筆: MyApp Analyze·AIキュレーション

学生寮投資の最前線：ハリソン・ストリートが語る2026年新学期の戦略

全米の学生寮市場で事前契約が前年比で増加する中、最大級の投資家ハリソン・ストリートが注目する市場の二極化と投資機会を分析。大学間格差、供給過剰、入居率95%超の強気市場など、2026年秋の投資戦略を専門家の視点で解説します。

出典: CNBC

新学期が始まり、全米の学生寮市場が活況を呈しています。2026年7月時点での事前契約率は前年同期を上回り、投資家の関心も高まっています。しかし、業界最大手の一角であるハリソン・ストリートは、市場全体の好調さとは裏腹に、大学ごとの格差が拡大していると警告します。この記事では、同社の投資戦略と市場の最新動向を詳しく解説します。

核心内容

事前契約率の上昇: 主要200市場（ヤルディ200）の7月時点の事前契約率は89.1%で、前年同月の88.1%から上昇。ただし、2025年8月の89.9%にはわずかに届かず、市場の勢いに一服感も見られます。
市場の二極化: ヤルディの調査では、200市場中117市場が前年を上回る事前契約率を記録しましたが、大規模市場では新規供給が集中し、全体の数字を押し下げています。特に、ベッド数が多い大学ではパフォーマンスが低下しています。
ハリソン・ストリートの実績: 2005年の設立以来、学生寮に240億ドル以上を投資し、北米と欧州の200以上の大学市場で23万8,000床以上を保有・運営。同分野で最大級の投資家です。
投資家の高い関心: 同社のマイク・ゴードン氏（不動産グローバルCIO）は、学生寮セクターへの関心は高いものの、すべての市場に自信があるわけではないと述べ、専門性の重要性を強調します。
強気市場の特徴: ミシガン大学、バージニア大学、ノースカロライナ大学など、主要な公立大学（パワーフォー所属校）では、入学者数、研究費、卒業後の収入などの指標が優れており、入居率は95%以上を維持しています。
供給不足の大学: バージニア工科大学、オーバーン大学、ペンシルベニア州立大学などでは、入学者数の増加に対して寮の供給が追いつかず、投資機会が生まれています。
「工場町」アナロジー: ゴードン氏は、優れた大学都市を「決して閉鎖しない工場」に例え、大学が知的資本を生み出し、学生だけでなく研究者や起業家を惹きつけると説明します。
売却と開発の両輪: ハリソン・ストリートは、大学との公的・私的パートナーシップで資産を開発・取得する一方、需要の高い市場では売却も進めています。2026年初頭には、12物件の学生寮ポートフォリオを9億1,000万ドルで売却しました。

深層分析

今回のデータは、学生寮投資が「一括り」では語れない時代に入ったことを示しています。全米平均では事前契約率が上昇しているものの、その内訳は大学間で大きく異なり、投資家はより精緻な市場分析を求められています。特に、大規模市場での新規供給過剰は、賃料の伸びを鈍らせ、投資収益を圧迫する可能性があります。一方で、トップ大学への入学者の集中は、一部の市場で入居率95%超という極めて強い需給バランスを生み出しています。

ハリソン・ストリートの戦略は、こうした二極化を捉え、成長が見込まれる大学市場に特化することです。同社は、単なる物件投資ではなく、大学との長期的なパートナーシップを通じて、キャンパス周辺の住宅供給を戦略的に行っています。また、売却を通じて利益を確定し、新たな投資資金を確保するという循環も重要です。

今後の見通しとしては、米国の大学入学者数が減少局面に入るという予測もある一方、留学生の回復や大学の研究力強化により、一部の有力校への需要は引き続き堅調と見られます。投資家にとっては、マクロのトレンドに振り回されるのではなく、個別大学のファンダメンタルズを見極める能力が、これまで以上に重要になるでしょう。