学生寮投資の最前線：ハリソン・ストリートが語る2026年新学期の戦略

新学期が始まり、全米の学生寮市場が活況を呈しています。2026年7月時点での事前契約率は前年同期を上回り、投資家の関心も高まっています。しかし、業界最大手の一角であるハリソン・ストリートは、市場全体の好調さとは裏腹に、大学ごとの格差が拡大していると警告します。この記事では、同社の投資戦略と市場の最新動向を詳しく解説します。

核心内容

• 事前契約率の上昇: 主要200市場（ヤルディ200）の7月時点の事前契約率は89.1%で、前年同月の88.1%から上昇。ただし、2025年8月の89.9%にはわずかに届かず、市場の勢いに一服感も見られます。
• 市場の二極化: ヤルディの調査では、200市場中117市場が前年を上回る事前契約率を記録しましたが、大規模市場では新規供給が集中し、全体の数字を押し下げています。特に、ベッド数が多い大学ではパフォーマンスが低下しています。
• ハリソン・ストリートの実績: 2005年の設立以来、学生寮に240億ドル以上を投資し、北米と欧州の200以上の大学市場で23万8,000床以上を保有・運営。同分野で最大級の投資家です。
• 投資家の高い関心: 同社のマイク・ゴードン氏（不動産グローバルCIO）は、学生寮セクターへの関心は高いものの、すべての市場に自信があるわけではないと述べ、専門性の重要性を強調します。
• 強気市場の特徴: ミシガン大学、バージニア大学、ノースカロライナ大学など、主要な公立大学（パワーフォー所属校）では、入学者数、研究費、卒業後の収入などの指標が優れており、入居率は95%以上を維持しています。
• 供給不足の大学: バージニア工科大学、オーバーン大学、ペンシルベニア州立大学などでは、入学者数の増加に対して寮の供給が追いつかず、投資機会が生まれています。
• 「工場町」アナロジー: ゴードン氏は、優れた大学都市を「決して閉鎖しない工場」に例え、大学が知的資本を生み出し、学生だけでなく研究者や起業家を惹きつけると説明します。
• 売却と開発の両輪: ハリソン・ストリートは、大学との公的・私的パートナーシップで資産を開発・取得する一方、需要の高い市場では売却も進めています。2026年初頭には、12物件の学生寮ポートフォリオを9億1,000万ドルで売却しました。

深層分析

今回のデータは、学生寮投資が「一括り」では語れない時代に入ったことを示しています。全米平均では事前契約率が上昇しているものの、その内訳は大学間で大きく異なり、投資家はより精緻な市場分析を求められています。特に、大規模市場での新規供給過剰は、賃料の伸びを鈍らせ、投資収益を圧迫する可能性があります。一方で、トップ大学への入学者の集中は、一部の市場で入居率95%超という極めて強い需給バランスを生み出しています。

ハリソン・ストリートの戦略は、こうした二極化を捉え、成長が見込まれる大学市場に特化することです。同社は、単なる物件投資ではなく、大学との長期的なパートナーシップを通じて、キャンパス周辺の住宅供給を戦略的に行っています。また、売却を通じて利益を確定し、新たな投資資金を確保するという循環も重要です。

今後の見通しとしては、米国の大学入学者数が減少局面に入るという予測もある一方、留学生の回復や大学の研究力強化により、一部の有力校への需要は引き続き堅調と見られます。投資家にとっては、マクロのトレンドに振り回されるのではなく、個別大学のファンダメンタルズを見極める能力が、これまで以上に重要になるでしょう。

よくある質問

Q: 学生寮投資は個人投資家にも可能ですか？ A: 直接投資は難しいですが、REIT（不動産投資信託）や私募ファンドを通じて間接的に参加することが可能です。ハリソン・ストリートのような大手運用会社のファンドは機関投資家向けですが、上場REITにも学生寮に特化した銘柄があります。

Q: どの大学市場が有望ですか？ A: 入学者数が増加し、研究費が充実している大規模公立大学（例：ミシガン大学、バージニア大学）や、供給が不足している中規模大学（例：バージニア工科大学）が有望です。ただし、地域の人口動態や大学の財務状況も考慮する必要があります。

Q: 学生寮投資のリスクは何ですか？ A: 入学者数の減少、大学の財政悪化による施設投資の遅れ、オンライン教育の普及によるキャンパス需要の低下などがリスクです。また、新規供給の増加による賃料競争も無視できません。

参考 URL: https://www.cnbc.com/2026/09/01/university-student-housing-investor.html